الإيجارات في ألمانيا-أسعار الإيجار والمتطلبات
إذا كنت تبحث عن استئجار منزل أو غرفة أو شقة في ألمانيا ، فهناك بعض التفاصيل المهمة حول سوق الإسكان الألماني التي يجب عليك التعرف عليها أولاً.
أسعار الإيجار والمتطلبات
هناك طلب كبير على السكن بأسعار معقولة في ألمانيا، حيث ارتفعت أسعار المساكن والإيجارات بشكل كبير على مدار السنوات العشر الماضية. هناك مجموعة من الخيارات المتاحة، وتختلف الأسعار وفقًا للمكان الذي تعيش فيه، حيث تتصدر المساكن في مدن مثل ميونيخ وفرانكفورت وهامبورج أعلى معدلات الإيجار.
الإيجارات في ألمانيا تكون إما “باردة” ( Kaltmiete – الإيجار الأساسي) أو “دافئة” ( Warmmiete – بما في ذلك رسوم الخدمة وأحيانًا أيضًا الطاقة (الغاز والكهرباء) والإنترنت وخط الهاتف والمياه والتكاليف الأخرى).
قد يُطلب منك أيضًا تقديم ضمانات بأنك قادر على تغطية الإيجار:
- إذا كنت تعمل في ألمانيا ، فقد تكون هذه نسخة من عقد عملك .
- إذا كنت تدرس في ألمانيا ، فقد يكون هذا في صورة بيان من حسابك البنكي الألماني أو نموذج ضامن موقع من قبل والديك.
وديعة تأمين الإيجار
عند استئجار أي مكان، يتعين عليك عمومًا دفع وديعة تصل إلى ثلاثة أشهر من الإيجار. هناك الكثير من القواعد المحيطة بعملية دفع ودائع التأمين على الإيجار والاحتفاظ بها وإعادتها في ألمانيا ، لذا فمن الجيد إجراء بحثك ومعرفة ما يمكن توقعه.
عقود الإيجار وحقوق المستأجرين
على الرغم من أن المستأجرين محميون جيدًا بموجب القانون في ألمانيا، فمن المهم أن تتعرف على حقوقك. بصفتك مستأجرًا، لديك التزامات معينة تجاه مالك العقار، ولديه أيضًا التزامات تجاهك. ما الذي يجب أن يتضمنه عقد الإيجار الخاص بك؟ استخدم قائمة مراجعة عقد الإيجار الخاصة بنا للتأكد من أنك قد قمت بتغطية جميع القواعد.
شهادة إثبات الإقامة ( Wohnungsgeberbestätigung )
قبل أن تتمكن من تسجيل عنوانك في ألمانيا ، يتعين عليك الحصول على تأكيد من مالك العقار بأنك تعيش هناك بالفعل. وهنا يأتي دور شهادة إثبات الإقامة ( Wohnungsgeberbestätigung ) .
التأجير من الباطن في ألمانيا
ينتهي الأمر بالعديد من المغتربين في ألمانيا إلى العيش في مستأجرين من الباطن – غالبًا كترتيب مؤقت أثناء استقرارهم. وبالمثل، يختار الكثير من الأشخاص أيضًا تأجير شققهم من الباطن، على سبيل المثال إذا حصلوا على وظيفة قصيرة الأجل أو مهمة دراسية في الخارج. أيا كان وضعك، إذا كنت تفكر في تأجير غرفة أو شقة من الباطن، فتأكد من أنك على اطلاع بجميع الحقوق والقواعد والالتزامات من خلال قراءة دليلنا حول التأجير من الباطن ( untermieten ) في ألمانيا .
منفعة الإيجار
توفر الحكومة الفيدرالية الألمانية العديد من المزايا والبدلات لأصحاب الدخول المحدودة. مع ارتفاع الإيجارات في جميع أنحاء ألمانيا، راجع ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على إعانة الإسكان ( Wohngeld ) .
إيجارات الإقامة القصيرة
إذا كنت تنوي البقاء في ألمانيا لفترة قصيرة، فقد يكون من المفيد أن تبحث عن إيجار إقامة قصيرة أو شقة فندقية . يمكن استئجار هذا النوع من السكن مؤقتًا وهو مثالي للأفراد الذين يأتون فقط لفصل دراسي أو مهمة عمل قصيرة، حيث تأتي معظم الشقق مفروشة بالكامل ويتم تغطية جميع الفواتير من خلال إيجارك.
لماذا استئجار منزل في ألمانيا
إذا كنت متردداً بين استئجار منزل أو شرائه في ألمانيا ، ففكر في المزايا التالية للسكن المستأجر:
- أنت أكثر قدرة على الحركة، حيث يمكن إنهاء عقود الإيجار خلال ثلاثة أشهر.
- لا تكون مسؤولاً عادةً عن أعمال الإصلاح والصيانة، التي يقوم بها المالك.
- يمكنك تأمين سكن مستأجر بإيداع أصغر بكثير مما تحتاجه للحصول على قرض عقاري .
- يتمتع المستأجرون في ألمانيا بأمان أكبر من نظرائهم في العديد من البلدان الأخرى. على سبيل المثال، من الصعب جدًا على مالك العقار إنهاء عقدك ولا يمكنه فرض زيادات مفاجئة على إيجارك. كما يمكنك عادةً إعادة تزيين مسكنك وإجراء تغييرات هيكلية عليه (بإذن من المالك).
عقود الإيجار وحقوق السكن في ألمانيا
من حيث المبدأ، تصب عقود الإيجار في مصلحة المستأجر. ومع ذلك، هناك عدد من النقاط التي يجب مراعاتها قبل التوقيع على أي شيء، حيث أن الحقوق والالتزامات المنصوص عليها في عقد الإيجار ملزمة قانونًا.
أنواع عقود الإيجار في ألمانيا
على الرغم من اختلاف مدتها، تتبع عقود الإيجار ( Mietverträge ) في ألمانيا عادةً نموذجًا قياسيًا هو نفسه لجميع أنواع المساكن المختلفة . وهذا يعني أنها غالبًا ما تحتوي على أحكام لا تنطبق بالضرورة على حالتك المحددة. قبل التوقيع، يجب عليك قراءة العقد بعناية للتأكد من فهمك لجميع شروطه.
على الرغم من أن الاتفاقيات الشفهية ملزمة قانونًا من حيث المبدأ، إلا أن إثباتها أصعب كثيرًا. لذا فمن الحكمة إبرام اتفاقية إيجار كتابيًا في حالة نشوء أي خلافات.
هناك نوعان من عقود الإيجار في ألمانيا: محددة المدة ( befristet ) وغير محددة المدة ( unbefristet ).
عقود الإيجار محددة المدة ( befristet )
يحدد العقد المحدد المدة تاريخًا للانتقال والمغادرة. ولا يتم تجديده بالضرورة عند انتهاء صلاحيته. ستجد هذا النوع من العقود عادةً في سكن الطلاب ، حيث يتم تأجير الغرفة فقط لمدة العام الدراسي أو الفصل الدراسي.
عقود الإيجار غير محددة المدة
لا يوجد تاريخ انتهاء للعقد غير المحدد. يحق للمستأجرين إنهاء العقود غير المحددة من خلال تقديم إشعار، في حين أن الملاك مقيدون إلى حد ما ولا يمكنهم إنهاء العقود غير المحددة بدون سبب وجيه (انظر أدناه).
قائمة مراجعة عقد الإيجار
قبل أن تقوم بتوقيع عقد الإيجار الخاص بك، قم بمراجعته للتأكد من أنه يتضمن ما يلي:
- اسم مالك العقار وعنوانه الكامل
- عنوان ووصف العقار
- تواريخ البدء والنهاية (إن وجدت)
- الإيجار الشهري المتفق عليه وطريقة الدفع
- إيداع
- التكاليف الإضافية و/أو المرافق (مثل الطاقة (الغاز والكهرباء) ، والمياه ، والإنترنت ، والهاتف )
- قواعد المنزل المحددة، المتعلقة على سبيل المثال بالتدخين، والحيوانات الأليفة ، وغرف التأجير من الباطن ، والتغييرات الهيكلية وإعادة التزيين
- واجبات المالك فيما يتعلق بالصيانة والإصلاحات
- فترة الإشعار لإنهاء العقد
- قائمة الجرد (إذا كانت الشقة مفروشة)
- إشعار بشأن أي زيادات في الإيجار، على سبيل المثال “الإيجار المتدرج” ( Staffelmiete – انظر أدناه)
ماذا يشمل الإيجار في ألمانيا؟
سيحدد عقد الإيجار الخاص بك بالضبط مقدار الإيجار المتوقع منك دفعه. وعادةً ما يحدد تاريخ الدفع وطريقة الدفع المفضلة. الطريقة الأكثر شيوعًا لدفع الإيجار هي تحويله إلى الحساب المصرفي لمالك العقار .
المرافق ( Nebenkosten )
سيكون إيجارك إما “باردًا” ( Kaltmiete – الإيجار فقط) أو “دافئًا” ( Warmmiete – بما في ذلك تكاليف الخدمة للمبنى وأحيانًا المرافق ( Nebenkosten ) مثل الغاز والكهرباء وتكاليف الخدمة وفواتير الإنترنت والهاتف). تأكد من فهم ما هو مدرج وما هو غير مدرج، لتجنب أي تكاليف غير متوقعة في المستقبل.
زيادات الإيجار والإيجار المتدرج ( Staffelmiete )
كما سيوضح عقد الإيجار الخاص بك أي بند يتعلق بزيادات الإيجار في المستقبل. من الناحية القانونية، لا يجوز لمالك العقار زيادة إيجارك خلال أول 12 شهرًا من عقد الإيجار، أو بنسبة تزيد عن 20% (15% في بعض الولايات الفيدرالية ) على مدار فترة ثلاث سنوات.
لذلك، يفرض بعض أصحاب العقارات “إيجارًا متدرجًا” ( Staffelmiete )، والذي يزداد تدريجيًا بمرور الوقت. سيتم تضمين جدول لأي زيادات في الإيجار في اتفاقية الإيجار الخاصة بك. تجدر الإشارة إلى أنه إذا فرض عليك مالك العقار إيجارًا متدرجًا، فلن يُسمح بزيادات إضافية في الإيجار.
الوديعة ( التأمين )
يتعين على المستأجرين عادةً دفع وديعة تأمين قبل الانتقال إلى العقار، لحماية المالك من أي ضرر أو عدم سداد الإيجار. سيتم تحديد المبلغ الدقيق في اتفاقية الإيجار الخاصة بك، ولكن لا يجوز قانونًا أن يتجاوز إيجار ثلاثة أشهر.
يتعين على المالك أن يبقي وديعتك منفصلة عن أصوله الأخرى، على سبيل المثال عن طريق وضعها في حساب توفير خاص. وفي نهاية إيجارك، يتعين على المالك أن يسدد الوديعة، بالإضافة إلى أي فائدة مستحقة في غضون ذلك.
تأمين وديعة الإيجار
إن تأمين وديعة الإيجار هو الحل المثالي إذا كنت طالبًا وتعاني من ضائقة مالية، وهو عبارة عن نوع من الضمانات التي يتم الاتفاق عليها بينك وبين شركة تأمين أو بنك. فبدلاً من دفع وديعة، تدفع رسوم اشتراك سنوية لشركة التأمين. وفي المقابل، تصبح الشركة مسؤولة عن الوديعة المطلوبة من قبل المالك. وتقدم شركة Kautionsklasse هذه الخدمة في ألمانيا.
تسجيل عنوانك في ألمانيا
بمجرد العثور على غرفة أو شقة أو منزل في ألمانيا، فإن أحد الأشياء الأولى التي يتعين عليك القيام بها هو تسجيل عنوانك في مكتب المواطنين المحلي ( Bürgeramt ) . حتى عام 2015، كان بإمكانك القيام بذلك بمجرد توقيع عقد الإيجار الخاص بك. ومع ذلك، بعد تغيير القانون، يجب عليك تقديم مستند منفصل يسمى شهادة إثبات الإقامة ( Wohnungsgeberbestätigung ) من أجل التسجيل.
لا تنس أنه إذا قمت بتغيير عنوانك في ألمانيا ، فسوف تحتاج إلى إعادة التسجيل.
إنهاء إيجارك في ألمانيا
تحمي ألمانيا حقوق المستأجرين، ومن الصعب جدًا على أصحاب العقارات إنهاء عقد الإيجار. لا يمكن إنهاء عقدك إلا لأسباب معينة، مثل:
- من الواضح أن مالك العقار يحتاج إلى العقار لاستخدامه الخاص (أي أنه يريد بيع المنزل أو الانتقال إليه بنفسه).
- لقد فشلت مرارًا وتكرارًا في دفع الإيجار في الوقت المحدد.
- تستخدم العقار بطريقة تنتهك اتفاقية الإيجار، مثل تأجير الغرف دون إذن أو الاحتفاظ بالحيوانات الأليفة هناك.
- أنت تنخرط في سلوك معادي للمجتمع.
إذا أنهى مالك العقار عقد الإيجار الخاص بك ولم تكن متأكدًا من قانونية ذلك، فمن الحكمة طلب المشورة من محامٍ أو جمعية الإيجار المحلية (انظر أدناه).
إشعار بإنهاء الإيجار
حتى لو كانت أسباب إنهاء عقد الإيجار قانونية، فإن فترة الإخطار الدنيا تنطبق. وتختلف الفترات بين المؤجر والمستأجر.
إشعار المستأجر
يمكن للمستأجرين إنهاء عقد الإيجار بإخطار كتابي قبل ثلاثة أشهر من الموعد النهائي. وتنطبق نفس فترة الإخطار، بغض النظر عما إذا كنت قد عشت في العقار لمدة ثلاثة أشهر أو ثلاثين عامًا، ما لم يتم تحديد فترة إخطار أقصر أو أطول في اتفاقية الإيجار الخاصة بك.
إشعار المالك
تعتمد مدة الإشعار الذي يتعين على المالك تقديمه على المدة التي عاش فيها المستأجر في العقار:
| مدة الإقامة في العقار | الحد الأدنى لفترة الإشعار |
|---|---|
| 0 – 5 سنوات | 3 أشهر |
| 5 – 8 سنوات | 6 أشهر |
| 8+ سنوات | 9 أشهر |
لا ينطبق هذا الحد الأدنى من فترة الإشعار إلا إذا كان المالك يرغب في تحويل العقار للاستخدام الشخصي. إذا انتهكت عقد الإيجار الخاص بك من خلال عدم دفع الإيجار أو التأجير من الباطن، يحق للمالك إنهاء العقد دون إشعار. ومع ذلك، لديك الحق في الاحتجاج على الإنهاء وقد يتم رفع الأمر إلى المحكمة.
جمعيات المستأجرين الألمانية ( Mietvereine )
توجد في أغلب المدن والبلدات الألمانية جمعية محلية للمستأجرين ( Mietverein أو Mietschutzbund ) والتي ستكون قادرة على مساعدتك في كافة الأمور المتعلقة بالإسكان، بما في ذلك الاستشارة القانونية والتفاوض مع أصحاب العقارات. إذا كانت لديك أي مخاوف، فقد يكون من المفيد استشارة الفرع المحلي لديك. ستفرض أغلب جمعيات المستأجرين رسومًا مقابل خدماتها، أو تطلب منك أن تصبح عضوًا أولاً.
ماذا تفعل إذا كان لديك خلاف مع مالك العقار
إذا واجهت أي مشاكل مع مالك العقار، على سبيل المثال، إذا فشل في إصلاح شيء ما أو لم يستجيب، فيمكنك اتخاذ بعض الخطوات التالية:
- قم بتقديم شكوى إلى مالك العقار كتابيًا.
- استشر جمعية المستأجرين المحلية الخاصة بك حتى تتدخل نيابة عنك.
- اتصل بمحامي.
